時代劇變一鋪還能養三代嗎？

時代劇變一鋪還能養三代嗎？
《時代財富》雜志2009年第1期
在這輪國家金融海嘯造成全球經濟滑坡的形勢下，在中國樓市持續低迷一年之際的08年底，中國的商業地產何去何從？在這場經濟危機下我們如何來厘清商業地產與住宅之間的風險區別？本文將對此問題做一些探討。
危機之下，幾乎沒有一個行業能夠擺脫經濟下滑帶來的災難。只是影響有多深而已。以前商業地產一直是被投資者追捧的香餑餑，但到了現在，時代在劇變，一鋪還能養活三代人嗎？中國的媒體幾乎天天報道有關住宅樓市的消息與評論，由于住宅牽涉到千家萬戶的大事，相關報道與評論量大也是能理解的，每天這里打折、那里促銷，這里低迷，那里放量。中央與地方政府關于樓市的救市政策也基本是沖著住宅業而來的，但有關商業地產報道與評論就少而又少之。
無可否認商業地產，這里主要指辦公樓與商鋪市場，對于經濟形勢變壞敏感度極強。從國內的一線大城市北京、上海等來看，表現尤為明顯。辦公樓市場從供不應求轉向供大于求，國際國內外經濟滑坡，高端辦公樓市場的租賃行情普遍看跌。
來自高力國際發布的三季度上海寫字樓報告指出，外部環境持續惡化，特別是美國金融市場崩盤拖累了全球金融機構的發展，這將對上海寫字樓市場特別是浦東的寫字樓市場產生巨大的影響，因為眾所周知浦東寫字樓的最大用戶就是中外金融機構。所以業主們更加愿意提供優惠的續租條件以留住現有的主要租戶，并確保到期的物業有下家接手。
由于受外圍經濟的影響，北京、上海等地的在寫字樓市場,國際性大公司也不得不縮小對09年辦公樓的開支預算，對未來的租賃面積明顯減小。許多公司不得不擱置寫字樓擴張計劃,一些中小型公司突然之間倒閉現象也不為少見，造成業主措手不及。行業中咨詢經紀類公司、金融投行類公司、電子商務公司、外貿出口公司變現尤為明顯。
以往，上海的甲級寫字樓市場一直是非常堅挺的，然而在今年三季度也開始走軟，整體空置率大幅上升至9.8%，達到四年新高。產權式寫字樓的成交量比第二季度下滑47.5%，創近五年來季度成交量新低。在政策救市的刺激下，上海11月辦公樓市場的成交量有所上漲，但整體來說市場供過于求現象依然嚴峻。不少公司在撤離CBD區域以減少商務租賃成本，這對非CBD區域的寫字樓無疑是利好，但這類地區租金也難以提升。
來自中原地產的有關數據顯示，在租賃市場上，11月上海寫字樓租金下調趨勢依然嚴峻，部分甲級寫字樓面臨巨大壓力。對于部分優質租戶，業主方多積極采用加上延長免租期等手段，使得部分項目成交下滑幅度較市場報價已達15%-20%或者更高。11月上海甲級寫字樓整體租金為9.44元/平方米每天，環比下降了1.5%。
再看商鋪市場也深受其害，由于前幾年造成規劃布局，導致市場供需結構的問題，商鋪市場明顯也處于也處于過剩狀態。特別是各城市的盲目擴張各種商業大市場，空置率現象極為嚴重。而大城市商圈的商鋪市場受沖擊較小，商圈優質物業的租金上漲趨勢明朗。
美國零售業正遭受著來自金融風暴的侵襲，國內的零售業也深受其害。零售商為了爭取出更多的現金流，通過大幅降價活動促進消費，來贏得客戶。沃爾瑪、家樂福等推出大幅降價活動，為了緩解現金流壓力，零售商們需要減少庫存，于是原先約定的訂單被無故取消；供應商的收款期被無限延長等。
雖然目前來看，經濟減緩，但零售業的消費需求還沒有真正減緩，特別是快速消費品需求還是人們日常生活中必需必備的。但有一點肯定的是，經濟大蕭條后，減緩了零售業開店步伐和拓展計劃，這無疑對商業地產開發商是一個打擊。在上海商鋪市場來說，預計未來一些遠郊的住宅配套的商鋪市場壓力較大，尤其是出售型商鋪的銷售難度增大。人們在這個非常時期，普遍認識到現金為王的重要性。
一些沒有商業運作經驗的開發商，存在著盲目開發商業地產的現象較為嚴重，商業中心與大市場絕對的大體量，完全了脫離周邊未來市場需求，導致在目前資金鏈緊張之際，存在著招商困難，甚至停工的現象。同時內地開發商的一大弊病是三六九抓現鈔，往往在為了回籠資金，一個整體商業大市場前期就出售一部分或大部分，導致在今后運營中出現租賃價格大戰，對整體招商與管理帶來較大困難。
相比住宅來說，整個商業地產除非一些盲目規劃的各類商業大市場，形勢較為嚴峻外，商業地產相對住宅來說還是樂觀得多。
其理由是，其一，出售型辦公樓在04年--07年這段住宅樓市瘋漲時期，漲幅明顯滯后。要不是今年的國際金融海嘯帶來的沖擊波影響的話，辦公樓市場無論是售價與租賃價格還是明顯看漲的。
其二，在國內開發商受市場低迷、資金鏈緊張，對于未來經濟比較悲觀之時。境外投資者還是比較看好亞洲包括中國、印度等新興市場。境外機構正虎視眈眈，積極備戰，準備資金從而來抄中國樓市的大底。
外資早已更多的對中國樓市的基本面與未來趨勢做積極研究，并把2009年年列為再次投資中國市場的可能時機。據路透社報道，私募基金Gaw Capital Partners正尋求融資15億美元投資中國地產，荷蘭國際集團旗下ING Real Estate亦正在募集投資中國的7.5億美元基金，計劃在明年第一季推出。
據仲量聯行調查，在目前全球經濟低迷的背景下，亞洲仍是相對更受企業青睞的地區，眾多企業仍計劃在該地區進行擴張，不過擴張步伐有所放緩。根據仲量聯行近來就全球金融危機對亞洲商業地產需求狀況的調查結果顯示，80%接受調查的企業表示，與在其它地區相比，它們更加關注于在亞洲地區的運營。企業租戶將繼續把勞動力的人口特征作為企業房地產戰略的一個主要驅動因素。這也是眾多跨國企業進行離岸經營的一個主要原因。預計這種發展趨勢仍將持續，這將對亞洲房地產市場尤其是中國商業地產市場將產生長期的有利影響。
其三，從戰略地位來看，北京作為中國的首都，上海未來世界金融中心的地位一旦確定，隨著國際地位與經濟地位的不斷提高，商業地產的增值空間更為顯現。特別是從長期來看，隨著人民幣的升值，國際資本無不虎視眈眈，搶灘重鎮無疑是這些國際資本的最大愿望。
經濟有它的自身規律，一旦蕭條與萎縮了，就像病人一樣并不是一劑良藥就能迅速治好的。要想在短期內迅速扭轉當前商業地產低迷的局勢，并不是一朝一夕的事。為了振興商業地產信心，建議管理層在刺激住宅市場的同時，也同樣要照顧商業地產低迷的現狀。
政策不是一成不變的，對于當今整個經濟低迷，在房地產政策上可以作出調整，取消去年實施的限外令，讓外資無論是機構還是自然人，可以投資商業地產及高檔公寓；在交易環節上大力降低商業地產的交易稅及各類行政收費，以提高二手商業物業的流通性，增加投資者對一手商業物業投資的積極性。
適度放寬開發企業正常的開發貸款，只要企業滿足自有資金35%的比例，銀行應對商業地產項目積極支持，同時銀行要做到滿足全程項目貸款額度，決不能使項目中途由于資金鏈的因素半途而廢；恢復開發商商業物業經營性貸款的需求，使之讓持有商業物業的企業不至于受制于較大的資金壓力。
總之，中國的房地產發展的將來，總會像西方國家一樣會趨于飽和，房地產企業必須向多元化方向發展。持有商業物業在短期來看，投資匯報率不顯眼，但通過一段中長周期的持有，從它的增值率與區域的不可再生來看，回報率是不可估量的。