國辦“十三條”將加速樓市見底回暖

國辦“十三條”將加速樓市見底回暖
國辦“十三條”會導致房價劇烈下跌，并成為壓垮中國樓市的最后一根稻草嗎？
“十三條”對市場具備實質性影響的有三個方面：一，籌集各方資金加大保障性住房建設力度；二，通過信貸支持、減稅等手段鼓勵普通商品住房消費；三，支持房地產開發企業通過降價銷售以及銀行融資支持等緩解房企資金壓力。
我們認為，加大保障性住房建設短期內會加速房價的下跌，但其程度將明顯小于預期；對普通商品房的消費鼓勵政策，將刺激一部分購買需求，近期，在一連串的政策刺激下，房地產市場成交量已穩步回暖。這表明，在降低了交易成本之后，房地產市場一部分硬性需求被釋放；而鼓勵房地產企業進行降價銷售以及融資支持等措施將降低房企的資金壓力，有助于樓市價格快速回歸供需平衡狀態。
因此，國辦“十三條”的推出，在短期內將加速房價下跌至供需平衡狀態，但其下跌幅度將是有限的。在硬性需求的作用下，該項政策有助于我國房地產市場更快地見底回暖，從而促進市場的健康發展。
保障性住房影響將小于預期
有觀點認為，保障性住房的大規模建設將對國內商品房價格構成沉重打擊。對此，《投資者報》研究部認為，這種觀點是不成立的。
從香港和新加坡的經驗看，保障性住房對商品房市場的沖擊是微乎其微的。
在香港，公屋作為保障性住房覆蓋了特別行政區近一半的住戶，在香港申請購買公屋的標準甚至要比大陸寬松得多，但盡管如此，在香港開始供應公屋的前幾十年里，公屋對商品房市場價格幾乎沒有任何影響。只有在1997年亞洲金融危機時，由于香港政府提出了大量建設公屋計劃，才導致房地產市場的長期調整，此次調整主要也是因為國際金融環境惡化所致。
在新加坡，最重要的保障性住房是被稱為“政府組屋”的廉租房，該國有85%的居民住在組屋里。但是，組屋的大量建設并沒有對新加坡商品房市場構成沖擊。最大的原因在于，政府組屋與商品房在產品定位和品質上有著非常明顯的差距。
我國商品房與保障性住房在準入和退出機制上存在較大差異，同時，在房屋區位和品質上也有明顯區分。
中長期來看，保障性住房和商品房將形成兩個相對隔離的獨立市場，保障性住房對商品房價格的影響甚微。不過，由于我國剛開始建設保障性住房，短期內將對位于城市邊緣的同區位同品質的商品房構成沖擊，對整個商品房市場的影響程度將遠遠小于預期。
盡管目前存在普遍的權力尋租狀況，即一部分中高收入階層通過關系和權力違規購買保障性住房，但政府正在加大的住房保障體系檢查力度將減少這一現象。退出方面，購買經濟適用房5年內不得直接上市交易等規定保證了利用經適房進行投資牟取暴利的可能性大為降低。
刺激成交量有助市場見底回暖
根據中金公司以及搜房網的數據，截至12月22日的一周內，全國16個大中城市總體周成交量均值環比上升了9%。11月財政部出臺房地產刺激政策以來，這已是連續第七周成交量回升。這表明，在降低了交易成本之后，房地產市場一部分硬性需求被釋放。
此次國辦“十三條”進一步明確和加大了對普通商品住宅消費的鼓勵。其中，對二手房轉讓環節的營業稅實行減免政策。同時，對二套房貸款申請有了一定的松動。
營業稅減免將降低二手房交易的成本，市場價格也因此存在進一步下調的空間，相對而言，買方將因此而受益。因此，市場交易量將得到一定的刺激回升。如果未來能繼續減免個人所得稅，市場供應量也將有較大的釋放，價格有可能將進一步下調至供需平衡狀態。
同時，對二套房貸款申請的放松也將釋放一部分需求空間，從而提升市場交易量。不過，目前全國范圍內約80%的交易量來自首次購房者，其余的購房需求，如第二套住房，占全部交易量的比重僅為約20%。
在城市化率較高的一線城市，二套房交易量比重相對較高，占總交易量的比重可能達到40%以上，在北京、上海等一線城市，貸款政策松動有望有效刺激改善性購房需求，這對消化市場庫存有一定的作用。
鼓勵融資可防房價非理性下跌
國辦“十三條”中，一項針對房地產公司的重要政策是，支持房地產企業進行降價促銷，并指出，因降價引發的原業主與房企之間的糾紛應依據合同約定通過法律途徑解決，這也在一定程度上緩解了房地產企業在應對這類事件上的壓力。
該項規定，將進一步加速商品房價格回歸供需平衡的合理水平。從最近全國主要城市在房價下調后成交量穩步回升的態勢看，如果房地產企業拋開原先需要面對的政府和輿論壓力而采用合理的降價銷售策略，硬性需求有望促動成交量的明顯回升。
對于房地產上市公司來說，需要以股東價值最大化作為經營目標，回籠資金和實現收益以保證經營的持續性是迫切需求，因此，上市房地產公司可能將先于市場主動下調銷售價格。
另一方面，國辦“十三條”明確提出支持房地產開發企業的合理融資需求。上市房地產公司作為“有實力有信譽的房地產開發企業”，具備明顯的融資優勢，我們相信，這一舉措能在一定程度上緩解房企的資金壓力，防止房地產市場的非理性下跌，也有助于房地產市場的見底回暖。
總而言之，我國的城市化進程還僅僅處于中前期，并且，人口紅利時期還遠未結束。城市人口對住房的硬性需求將大量存在，長期看，我國房地產行業仍將有十分龐大的增長空間。
國辦“十三條”將進一步引導和加速房價向平衡狀態調整，我們認為，保障性住房不會對商品房市場構成沖擊，我國房地產市場有望更快地見底回暖，回暖時間最早可能出現在2009年中期。