樓市是拉動低迷經濟第一炮

樓市是拉動低迷經濟第一炮
——十二條振興經濟論綱之一
有朋友問我，面對當前的低迷，該怎么讓老百姓更有信心，讓經濟能夠企穩。我不是凱恩斯，也沒有力挽狂瀾的本領，但我想以一個老百姓的身份，想想對策，盡自己微薄之力，還是應該的，因為“天下興亡，匹夫有責”，在經濟不好的時候，這句話的含金量才會更能凸顯。
經濟發展的環境，其實與每個人都是密切相關的，我們也需要用理性的眼光審視經濟行為和用實際的行動來為經濟發展的更好而努力。經濟低迷是經濟運行周期的一個階段，我們不可能去不讓這種規律發生，但我們可以削平低谷和高峰，達到穩定增長目的。我們采取的政策是反周期的措施，特別是周期過度的階段的政策轉換要有預見性，因為政策傳遞有著內在的時滯效應。
經濟低迷期，政府的信心注入經濟是十分必要而且很迫切，特別是一些危機的產業，政府更是要注入自己的信用。
比如，奶產業因為三聚氰胺事件而出現大危機，老百姓對這個產業徹底失望了，也就是說這個產業信用的喪失了。一個產業信用是最寶貴的財富，是潤滑經濟的最好液體。但隨著政府的干預，也就是政府把自己的信用注入到奶產業，嚴查三聚氰胺事件，讓老百姓喝上放心奶。于是，奶產業又重新走出危機，正在走向正常的軌道。
通縮剛剛出現，管理層當即決斷財政政策和貨幣政策的轉向，出4萬億政策刺激經濟，實施適度寬松的貨幣政策，這一舉動無疑是英明之舉。
其實，美國政府也做了類似的事情，把政府的信用注入到金融體系內。金融體系比較復雜，修復比較難，因為，在政府的干預下，正在逐步回歸到正常的軌道上來。
既然大家都知道政府的信用在危機中起到補位作用，那么，政府的信用在危機中怎樣保持自己的信用呢？很顯然，需要足夠的資本來保障，資本雖然只是支撐政府信用的因素之一，然而卻是最重要的一個因素。
我認為，就目前來說，要維持政府資金充裕，首先要保護銀行系統，只有銀行系統不受到危機的沖擊，或者受到最小的沖擊，那么，才可能保持經濟的穩定。而房地產是銀行的優質貸款客戶，至從98年房改以來，我們明顯看到，銀行的壞賬減少了，也就是說，樓市給銀行提供一個優質的客戶源。因此，只有樓市穩定，銀行系統才能更好地保持穩定。
另外，從近年來，披露的數字來看，地方政府的財政收入有至少一半與樓市密切相關，那么，我們可以看出，維護地方政府財政安全，在減稅等其他財政收入減少的情況下，也需要穩定樓市，因此，我們可以看到地方政府紛紛舉起救市的大旗。
更重要的是，房地產行業是資金密集型的產業，也是勞動力密集型的產業，對于刺激經濟發展，具有至關重要的作用。樓市的回暖與穩定，對于擴大內需刺激消費有極大的拉動作用，我們刺激消費需要刺激到有需求的產業，才會收到更大的效能。房地產產業關聯上下游60多個產業，有牽一發而動全身的效果。況且，房地產現在是國民經濟的重要支柱產業，也為上個黃金十年的發展作出重大的貢獻。
由于2007年由于產業利潤的減少，產業資本紛紛入主樓市，造成房價地價雙飆升，其實，這對于房地產產業是非常不利的，尤其是價格信號的扭曲以及強烈的“需求”，誘使很多開發企業陷入最后的瘋狂，以致于在政策緊縮的背景下，資金鏈出現問題。
樓市也具有穩定的基礎，因為房地產開發周期長，融資、拿地、建筑、銷售等環節不是一年兩年的事情可以做的。一般需要三到五年，根據周期理論我們可以得出，中國的經濟小周期也是四到五年，也就是說，一個樓盤平均了這五年內高峰和低谷的成本，比周期短的商品更具有穩定性。當然，這只是從整個產業來看是如此的，但對于個別樓盤來看，我們就需要看其更根本的因素。
房價的最終決定性的因素是什么？房屋為何會保值甚至升值呢？為什么國家可以穩定樓市呢？我們要直擊核心，剝開果殼看內核。
筆者認為，房屋保值的根本性因素在土地價值的增值量。這個額外增值量我需要說明一下，所謂額外增值量，就是由于周圍價值的注入，使得土地由于地理位置的因素，獲得了一個額外的增值的量。舉個簡單的例子，如果你買了一個樓盤，這個樓盤周圍后來建了一個輕軌，使得你的出行更加方便，減少了你的出行成本，這就是額外的增值量，再比如，你的周邊綠化又搞好了，又在增加你的居住環境，這也是增值量，其他的還有教育環境的改善，商業氣氛的增加，等等。這些因素都在源源不斷地注入到你的房屋價值內，你因為擁有這套房屋就獲得了其他額外的收益。更明顯的說，就是因為如果后來的人，再買類似的房子，需要更多的錢來購買。
土地增值量并不是完全是正的，還可能是負的，比如一個房屋周邊環境惡化，出現一個臭水溝，還有其他不好的因素，可能會危及你的生活，那么，這個房屋出現貶值。
需要指出的是，土地增值量的幅度是與經濟發展速度密切相關，當經濟發展速度越快，其他因素注入增值量就越大，房屋的價值就會大幅度增加。當經濟速度放緩，其他因素注入的增值量就越小。如果經濟出現負增長，土地增值量還會變成負的。這就是經濟上行時期，為何房地產增值很快的根本原因所在。樓市也是經濟的先行指標，特別是成交量。
即使到了經濟下行期，又由于房地產開發周期長的緣故，可以攤平成本，會比周期短的產品更穩定，換句話說，就是比別的商品跌幅小。也就是說，當經濟下行時期，房屋可以很大程度上對沖不利的風險。
當通脹期到來之際，房屋由于周邊的各種因素的升值，不斷注入更多更綜合的額外加質量，因此，房屋具有對沖通脹增值更快的特點。
當然，是市場就有價格，當價格增量快于價值增量的時候，我們就說這個房屋就是虛高的，比如2007年的深圳房價，就出現這種情況，因為房屋的土地價值增量遠遠拉后于價格的增量，就是價格高于價值，根據價值規律，需要調整到符合價值區間。當價格增量小于價值增量之際，我們就說這個房屋被低估。
價值增量決定價格增量，也就是價值增量的速度決定價格的波動幅度。當然，市場會有其他因素，比如投機因素，但我們需要明白的是，投機因素只能增加價格的增量，而不能增加價值的增量，因此，一旦價值增量減少，甚至為負的，價格增量即使在短期內逆勢上揚，但好景終歸不長。一旦價值增量出現大幅度的上揚，而價格增量很少，投機者就獲利。
另外，房屋可以對沖外匯的風險，因為土地市場基本不受到國際市場的影響，其他商品幾乎都與國際市場聯動，波動的可能性就大一些。
所以，通貨緊縮物價下降的背景下，我們要穩住最可能穩住的產業，變“害”為利。通縮這個概念很難被人關注，因為治理它的辦法很少，措施都是應急的。比如說，一戰后出現了因為消費價格大降出現的通縮，三十年的大蕭條時期因為物價普降出現的通縮。不過，這兩次通縮顯著，所以被大家關注。其他通縮，很難被人關注，因為大家都在關注通脹。最近，日本出現的螺旋性通縮讓日本人很難受，所謂螺旋性通縮就是貨幣流通減少，物價下降，物價下降，貨幣流通更少，形成了惡性循環，因此導致經濟衰落，在加上日本政府選錯一次緊縮的貨幣政策，讓日本通縮更嚴重，低迷了好多年。
治理通縮的措施，很多人認為放松貨幣政策失靈，不管用，理由是流動性陷阱，貨幣供給增加了，但貨幣流通速度放緩了，且還出現電子貨幣，減少了實際的貨幣量，增加太多的貨幣供給，遠期可能導致通脹。其實，我認為，既然是應急措施，貨幣政策要比我們現在想想的管用，即使早期出現了流動性陷阱，銀行惜貸，但隨著儲蓄的增加，銀行也受不了付那么多的利息，銀行靠利差吃飯，怎么可能一直惜貸呢？貸不出去它吃什么？我們之所以產生流動性陷阱的錯覺，是因為貨幣政策具有時滯效應，政策傳導穿過內在經濟各結構需要一定的時間，大約需要幾個季度，所以，初期會看到這個陷阱。另外，政策實施后，還不能立即有效的原因還在于需要其他政策發揮配套作用，以及經濟結構在危機中低成本的調整。
如果沒有放松貨幣政策，經濟低迷下去自然不會出現因為錢太多而導致的遠期通脹，但經濟低迷的時間可能更長。很清楚，通縮期間是商品追逐貨幣，如果追不到的話，怎么可能達到平衡，商品怎么能夠順利實現交換？既然交換不了，商品賣不掉資金不能回籠，剩余怎么能消耗完畢，消耗沒有完畢哪有新的生產機會？
這就不僅僅需要貨幣政策，還需要財政政策來購買存量的商品，加速剩余的消耗，醞釀新一輪的生產——銷售循環。就樓市而言，如果現行的政策還不能穩定樓市，就需要積極放開二套房政策以及政府購買低價商品房來減少存量的消耗時間，購買低價房可以用于廉租房和保障性住房，增加低收入居民住房的范圍和機遇，這是多贏的局面。一方面政府增加了保障性住房的量，另一方面也縮短了消耗存量商品房的時間，對市場回暖起著關鍵性的作用，也對經濟的穩定甚至拉動有著極大的好處。
我們需要一個理性的決定，不需要一個多輸的結局。危機當頭，老百姓和政府都需要信心，信心比黃金更重要，自然，政策性工具也很重要。
當然，政府采購需要采購是有選擇的，不是什么都采購，因為采購行為可能導致舊有的產品不升級還在制造更多的剩余，至于具體的策略，我想在今后的文章具體談及產能過剩與財政政策以及政府還需要側重穩定哪些產業的問題。