在資產全面縮水下的中國房地產

在資產全面縮水下的中國房地產
2008年，可是全球投資者經營最為慘淡的一年，股市投資全面大幅度地縮水。2008年全球股市的市值縮水30萬億美元。如果以中國2007年的GDP24萬億人民幣計算以及目前的匯率計算，2008年的全球股市，其市值縮水縮掉了中國8年多GDP。也就是說，2008年全球股市的市值縮水把中國2007年8年多的GDP縮水縮掉了。
其中，全球股市跌得最慘的有，冰島OMXI15指數以全年94.49%的跌幅榮登全球股市跌幅榜首位；俄羅斯股市全年最大跌幅為76%；越南2008年最深幅度下跳達74.29%；“金磚四國”中的印度和巴西，股市全年跌幅都超過40%以上；金融風暴漩渦中心的美國股指也遭遇1931年大蕭條時期以來最大跌幅，2008年美國標普500指數跌了39.35%；英、法、德三大股市2008年的跌幅都在四成左右；香港股市也亦結束過去5年的牛市，2008年全年累積下跌48%，是1974年石油危機以來，指數跌幅最慘的一年，港股市值由2008年跌去了10萬億港元，蒸發接近一半；中國上證指數全年跌幅為65%以上，是18年來最大的年陰線。另外，深證成指全年下跌63.36%及中小板指全年下跌54.16%，中國股市的市值縮水近20多萬億元。
正因為，2008年股市的嚴重縮水，誰投資誰就損手。巴菲特打破投資不敗之記錄。2008年李嘉誠手中股票縮水近3900億。香港富豪個個都跌得四腳朝天。即使是許多國家主權基金，同樣虧損十分嚴重。不僅股市投資是如此，而且投資房地產、黃金、石油、大宗商品期貨等，投資虧損無一幸免。在這種情況下，全球房地產市場的價格同樣與股市一樣全面大幅下跌的。比如，香港半山的住房，近半年的時間里，下跌幅度達到30%。可能大家都會知道，該地方卻全球房價最高的地方之一。最近不少大投資銀行紛紛預測，香港的房價可能在近一年內還得跌30%以上。
面對全球投資品的價格全面下跌，國際商品的價格也全面大幅下跌。國際原油的價格由2008年7月的147美元/桶下跌到最近低于40美元/桶。貴金屬、礦產品、農產品、鋼鐵等價格都快速下跌。正因為，全球商品價格快速下跌，中國PPI及CPI也出現全面回落。有人甚至認為，全球新通貨緊縮開始到來。
在這樣的大背景下，它將成為認識中國房地產的一個基礎。也就是說，在全球資產的價格大幅縮水的情況下，中國房地產基本廢去投資意義上的武功。這其中有以下幾層含義。一是住房作為一種投資，當全球資產全面大幅的縮水時，中國房地產作為資產的全面縮水也是必然。曾經有人制造過房地產投資只會增值的神話，但是這種神話為世界各國特別是香港的事實完全打破了。既然房地產投資會出現縮水，那么房地產投資者退出這個市場也十分自然。可以說，在目前的經濟形勢下，基本上沒有多少人會進入房地產投資的。二是既然全球資產全面大幅度的縮水，那么投資者手中持有財富越來越少。嚴重者，不僅投資者手持有財富減少，甚至于不少投資者會出現負財富或欠債。在這種情況下，假定這些投資者想再進入房地產投資市場，但是他們已經沒有半點能力了。三是其他投資品的嚴重縮水，它讓不少投資者真正分享到投資市場的風險性。在嚴重的系統性風險面前，任何投資者都得被市場打敗，都會慘淡退出。這樣的歷練讓不少投資者在市場不確定性的情況下根本就不會進入房地產投資市場。在中國，由于房地產從來就沒有經歷象樣的周期性調整，2008年股市的歷練已經為這些投資者提供了一面明鏡。四是加上最近政府的一系列房地產新政，基本上是放在住房消費上，對房地產投資同樣采取嚴格的限制。在這種情況下，中國房地產投資者更是會進一步退出房地產市場。在這意義上，中國房地產的住房投資格局基本上確定，它在短期內不會改變。也就是說，在未來一段時間里，房地產投資會越來越少。
既然中國房地產住房投資功能武功盡失，那么中國房地產市場必然會由以投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉變。對于這種轉變，最近中央政府房地產新政是十分明確的。不過，實際上房地產市場反映卻十分滯后，即不少地方房地產市場價格沒有調整到以消費者為主導的價格水平上來。而以消費為主導的房地產市場的價格是以當地居民基本的收入水平為基礎的。離開了當地居民實際收入水平，以消費為主導的房地產市場就不會出現。這就是當前國內不少地方房地產市場的癥結。特別是不少地方政府對此認識不清。
可以說，2009年以及未來中國的房地產市場，以消費為主導的市場基本格局是不會改變的。不僅中央政府房地產政府要求如此，也是今天房地產市場發展到今天使然。這是房地產市場內在性決定的。不少人總是希望采取什么方式重新回到以投資者為主導的市場，但是，這只是國人對房地產認識不清時偶然現象，是一些人個人的愿望。可以說，只要中央政府的房地產民生政策不改變，這種愿望只能成為歷史。這就是在全球資產全面大幅度縮水下的中國房地產市場現實。