2009年房地產市場的基本態勢

2009年房地產市場的基本態勢
2008年即將過去，新的一年即將開始。在這辭舊迎新的時刻，首先向所以的網友致以最親切的問候，并祝大家在新的一年里萬事如意，合家歡樂！
大家可能會注意到，我最近博客中的文章寫得少了。是的，其原因一是近期來太忙，事情太多，忙得連寫博客的文章都沒有時間；二是2008年下半年以來，國內房地產市場開始正在走向理性健康之路。我早就說過，如果國內房地產市場健康發展了，我對房地產市場關注也就少了。
大家還得注意到，對于國內房地產市場，一些人正在用盡力量，以為這樣可以左右市場，但實際上這是不可能的。因為，當市場正在成熟的時候，任何人都是無法左右市場的，市場總是以其內在的規律性運行。比如說，只要政府的政策一出臺，民眾就會涌入房地產市場，并以這種涌入來帶動房地產需求，但實際上，這可能嗎？特別市場越是發達透明，人為左右市場可能性就越小。
我們看到，2008年即將過去，2008年房地產走過十分艱辛的一年，這種艱辛主要表現為一方面房地產的銷售迅速下降、房價逐漸回落、住房空轉置率快速上升；另一方面政府房地產政策出現巨大變化，如要保持資本市場和房地產市場穩定健康發展。要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用。也就是說，中國房地產市場核心就是自住需求的市場，就是民生的市場，就是根本上改善居民基本條件的市場。而這才是未來房地產健康發展根本所在。
面對這種市場局面，最為根本的原因是房地產開發商仍然停留在2007年心態、思維方式上，從而使得房地產出現了一方面大量的住房無法銷售出去，另一方面房地產開發仍然以投資者定價的方式來消費自己手中的產品，結果是當然是賣不出去。
2009年的房地產市場，中央政府已經為房地產市場基本定調，就是中國的房地產市場是一個居民住房消費市場，房地產市場的發展就是改善全體人民基本居住條件為目的的。因此，未來房地產市場的發展，它的支柱性是與它的消費性、與全體居民住房條件的改善性聯系在一起的，如果絕大多數人的住房條件都十分不好，或房地產成為少數人炒作獲利的工具，那么房地產業的支柱性自然喪失。
而且，房地產作為一個消費的市場，它可以通過兩種方式來達到，保障性方式及市場方式。保障性的方式就是政府安居工程及政府對保障性住房的巨大投入。市場的方式就是讓絕大多數居民通過商品房市場來解決。在達到這目的，一個方面是政府采取各種優惠政策來減輕居民購買住房的負擔，另一方面是房地產市場的價格調整或回歸理性，讓絕大多數居民有支付能力，讓居民住房消費需求釋放出來。也就是說，房地產企業要適應變化了的市場環境，以理性合理的價格讓其手中住房銷售出去。這樣絕大多數居民的住房消費需求才能釋放出來。在這種情況下，房地產市場不僅能夠持續穩定的發展，成為中國經濟增長之動力，也是房地產市場繁榮，發揮房地產擴大內需作用的關鍵。
在上述政策下，2009年的房地產市場將出現全面理性調整，將出現全面的房價理性回歸，或房地產市場必然會由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉變。但是，由于房地產是不動產，全國的房地產市場是一個個分割的市場，因此，2009年全國房價的調整或理性回歸，肯定會表現為較大差異性。早期房價上漲快、上漲面廣泛的地方，2009年調整的幅度與范圍就會大；而早期上漲較小、上漲幅度不大的地方，調整的幅度較會小一些。但是，大家必須注意，房地產市場由投資為主導向消費為主導的市場轉變是誰也改變不了的。
既然房地產市場必須由投資為主導的市場向以消費為主導的市場的轉變，而兩個市場價格定位及價格水平根本上不同的，因此房地產開發企業并不是等政府出臺再什么政策來保證以投資為主導的價格水平不改變，而是要積極應對這種市場形勢與環境的變化，重新對房地產市場價格定位。這是房地產企業走出目前困境最為根本的一步，也是房地產市場重新繁榮的關鍵。因此，2009年各地的房地產市場，哪個地方能否重新走上繁榮就在于當地的房地產開發企業能否順勢而為，能否適應這種變化了的市場形勢。而且不同地方的房價理性調整早晚及快慢也就決定了當地房地產市場能否走出當前困境的關鍵。
總之，2009年的房地產將出現全面的價格調整或價格回歸理性，這是誰也改變不了的事實。因為房地產政策根本改變了、金融市場的環境變化了、居民對房地產投資意識不同了。在這種情況下，地方政府要順勢而為，不要過多干預，否則只會延長房地產市場調整時間；房地產企業要重新定價、重新設定企業利潤預期、重新定位產品客戶對象，讓其產品價格調整到消費者購買能力上來；住房的消費者要靜觀其變，多獲得相應的信息與知識，尋人有支付能力購買又合意的產品。2009年可能是房地產以消費為主導市場的真正開始，房地產市場價格將出現全面的理性回歸。而且這種房地產市場價格理性回歸在短期內或2009年內得以完成，它將是一個十分漫長的過程。如果國內房地產企業能夠理智地應對這種市場，那么它們一定能夠在這個大的市場環境下走出困境，走向繁榮，否則這些房地產企業面對的困難就會越來越多。